Informe Pericial

 

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Informe Pericial sobre desconchones y manchas de salitre en baldosas de terraza de edificio en Zaragoza.

Nuestro estudio de arquitectura realiza de manera habitual informes periciales para juzgados.

Los campos de actuación más habituales son las deficiencias constructivas y la patología en general, aunque también nos ocupamos de asuntos como liquidaciones de obras, mediciones, valoraciones y tasaciones, cálculo y comprobación de estructuras, licencias y autorizaciones administrativas, urbanismo, habitabilidad, certificados y estudios de viabilidad.

Uno de nuestras peritaciones judiciales más recientes, encargada por una comunidad de propietarios, versa sobre unos daños en las terrazas y azoteas de un edificio de viviendas en Zaragoza:

A dichas terrazas se accede por fachadas que las protegen del Sur, sombreándolas parcialmente y quedando sus otros lados expuestos a los vientos del Este, Oeste y Norte.

Dicha exposición al viento es mayor en el caso de la terraza del ático al carecer en varios de sus lados de peto en favor de una barandilla metálica.

Estas terrazas fueron objeto de reparación en el año 2.001, ciñéndose este informe al estado de las obras acometidas en dicha reparación, consistente en el levantado del solado preexistente y la ejecución de una nueva impermeabilización y embaldosado.

Ambas terrazas cuentan con formación de pendientes en su superficie (es decir, que el embaldosado no es completamente horizontal, sino que describe una forma ligeramente inclinada para facilitar la evacuación del agua hacia los sumideros) y las juntas de las baldosas son “a junta cerrada” y están tomadas con lechada.

El solado de ambas terrazas es de baldosa cerámica de gres, muchas de las cuales presentan desconchones y grietas.

Además existen eflorescencias provenientes de las juntas en las zonas próximas a los sumideros y, en la mayor parte de su superficie, el embaldosado suena hueco al darle toques con los nudillos de la mano.

También existen zonas de la terraza 1 donde ha cedió el soporte, causando charcos en su superficie.

Tras la realización de nuestro informe determinamos que el nivel de degradación que sufre el embaldosado excede lo que sería lo normal atendiendo a su edad.

Que las baldosas empleadas no son las adecuadas para el uso y condicionantes climáticos que deben soportar. Para dicho uso y solicitaciones lo habitual y recomendable sería recurrir a baldosas de gres esmaltadas antiheladizas o a baldosas de gres porcelánico. Las baldosas empleadas en las terrazas analizadas son de pasta roja, comúnmente utilizadas para uso interior. Las baldosas de gres antiheladizas adecuadas para uso exterior en esta zona climática suelen tener la particularidad de que están hechas con pasta gris, característica fácilmente visible en el reverso de las mismas y claramente diferente del color rojo que caracteriza el reverso de las de pasta roja.

Que los materiales y métodos empleados para su colocación no fueron los adecuados, ya que para las baldosas correctas más similares (antiheladiza o porcelánica) debería haberse recurrido a la técnica de colocación en Capa Fina con adhesivos cementosos (cementos-cola) específicos para exteriores.

Que se recomienda el levantado completo del embaldosado y la capa de soporte de mortero sin dañar la impermeabilización, la ejecución de una nueva capa de soporte capaz de drenar la posible humedad que pudiera penetrar en el sistema multiestrato que permita su evacuación hacia la bajante con la conveniente formación de vertientes para recibir con la técnica de colocación en Capa Fina con adhesivos cementosos específicos para exteriores un solado de baldosa de gres esmaltada antiheladiza y antirresbaladiza con juntas de espesor adecuado y tomadas con una lechada elástica específica también para el ambiente al que se destina, lechada que impida en la medida de lo posible la entrada de agua siguiendo las indicaciones de la normativa vigente, las prácticas de la buena construcción y por supuesto las instrucciones de colocación del fabricante.

Entendemos que, como peritos judiciales, el informe pericial redactado es decisivo para el desarrollo del juicio y el esclarecimiento de una sentencia en el sentido oportuno.

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